Jak znaleźć i kupić mieszkanie?

czyli na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, aby dokonać dobrej i opłacalnej inwestycji

Oto praktyczny przewodnik, jak poruszać się po rynku małych nieruchomości i znaleźć sobie najlepsze mieszkanie?

Marzysz o własnym domu? Zastanawiasz się nad zakupem własnych czterech ścian? A może niedługo bierzesz ślub i Twoja sytuacja życiowa sprawi, że będziesz musiał rozejrzeć się za miejscem do mieszkania?

Jeżeli tak. To czytaj dalej, ponieważ mam dla Ciebie bardzo ważne informacje.

Widzisz, na rynku mieszkaniowym i drobnych nieruchomości, ostatnio bardzo wiele się dzieje. Polacy zaczynają zarabiać coraz więcej pieniędzy i chcą je wydawać. Wiele osób chce zrealizować swoje marzenia i zdobyć własne "em" :-)

Wielu osobom już się to udało i mogą się cieszyć swobodą własnego mieszkania. Jednak jeżeli zapytasz się kogoś, kto już ma za sobą kupno mieszkania, to na pewno powie Ci że nie jest to proste zadanie. Na pewno też słyszałeś, o nieuczciwych developerach i pośrednikach, którzy sprzeniewierzyli ludziom oszczędności całego życia.

Dosłownie w tym całym zamieszaniu przydałby się jakiś przewodnik, który pokazałby Ci bezpieczną drogę przez te wszystkie zawiłości i niebezpieczeństwa, które na Ciebie czekają.
Zresztą rzuć tylko okiem na to, co może Cię spotkać, jeżeli nie znasz się na branży nieruchomości:

- zawarcie umowy z niedozwolonymi zapisami,
- nieuczciwy i niesłowni pośrednicy, którzy oddadzą Twoje mieszkanie, każdemu kto da większą cenę,
- wybranie kredytu na mieszkanie, który jest nie odpowiedni do inwestycji,
- wybranie nieruchomości, która nie jest najlepszą z możliwych tylko dlatego, ze nie znasz sprawdzonych sposobów na szukanie nieruchomości,
- kupno "taniego" mieszkania, które wymaga ogromnych nakładów pieniężnych.

Oczywiście to jeszcze nie wszystkie zagrożenia, które na Ciebie czekają. Jednak na każdy z tych problemów można znaleźć gotowe rozwiązanie. Czyli…

"Co robić a czego nie robić przy zakupie mieszkania?"

Czy nie lepiej, przed wzięciem kredytu na mieszkanie, poradzić się kogoś, kto wziął już kilka takich kredytów i wie jak to się robi? W tym poradniku dostaniesz kilkanaście praktycznych porad na temat brania kredytu. Prosty amatorski błąd, przy zaciąganiu kredytu, może Cię  wiele kosztować
Poznaj:
3 najważniejsze czynności, które powinieneś zrobić, zanim zdecydujesz się na kredyt. Nie wykonanie którejś z nich, może spowodować że zobowiążesz się do czegoś co nie jest Ci potrzebne, a będzie ciągnęło się za Tobą latami
Na ile można zaufać pracownikom bankowym, którzy obliczają Twoją zdolność kredytową?
Co może spowodować, że nie otrzymasz kredytu na mieszkanie (nie chodzi o niskie dochody)? Wielu ludzi już popełnia ten błąd, sprawdź czy nie zamykasz sobie drogi do kredytu.
Mało dostępna wiedza dotycząca wybierania kredytów w frankach szwajcarskich. Nie znanie tylko tych informacji, może spowodować, że wydasz na ten sam kredyt większą ilość pieniędzy.
Jak wybrać właściwy i pasujący do inwestycji kredyt? Kredyt, który jest niedopasowany, to więcej wydanych pieniędzy.
Dlaczego przy wyborze kredytu nie powinno się kierować rankingami kredytów hipotecznych? Odpowiedź jest prostsza niż myślisz, a jednocześnie niewiele osób się tego domyśla.
Jak uniknąć pułapek kredytowych? Jeżeli będziesz znał pułapki jakie mogą Cię spotkać, będziesz wiedział jak w nie, nie wpaść.
Jakimi najważniejszymi czynnikami, kierować się przy wyborze kredytu?

Większość książek o nieruchomościach, dostępnych w Polsce jest napisanych pod rynek amerykański i nie odnosi się do polskich realiów, chociażby tych panujących na rynku kredytów hipotecznych.

Ten poradnik jest stworzony w oparciu o doświadczenia na rynku nieruchomości w Polsce. Nie są to, żadne wyssane z palca informacje a raczej wiedza płynąca z wieloletniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Dlatego też znajdziesz tutaj praktyczne porady:
Jakie są trzy najważniejsze zapisy w umowie z pośrednikiem, na które trzeba zwrócić uwagę? Te wpisy mogą zaoszczędzić Ci tysiące złotych.
O czym powinieneś pamiętać zawierając umowę z developerem? Tylko ta informacja może Cię uchronić od losu wielu oszukanych ludzi.
Jak spisywać umowę przedwstępną aby mieć pewność, że nieruchomość którą znalazłeś będzie Twoja?
W czym może pomóc Ci pośrednik, i kiedy najlepiej skorzystać z jego pomocy?
Jak wykorzystać na swoją stronę pewien mało znany sekret działania sieci pośrednictwa nieruchomości? Ta informacja może zaoszczędzić Ci nawet kilka tysięcy złotych.
Jak ustalać wysokość zadatku żeby uchronić się przed nieuczciwymi pośrednikami, którzy będą chcieli sprzedać mieszkanie komuś innemu? Nie daj szans pazerności pośredników.
Konkretne porady co zrobić, aby zabezpieczyć się przed nieuczciwymi developerami, którzy oszukują ludzi.
Czy warto dogadywać się za plecami pośredników? Do czego może doprowadzić próbowanie zawierania umowy na lewo, wyłączając z niej pośrednika?

Poradnik jest pisany na podstawie własnych doświadczeń autora zdobytych podczas pracy w firmie zajmującej się pośrednictwem nieruchomości oraz podczas transakcji zawartych już na własny rachunek.

Jeżeli chodzi o osiągnięcia to autor ma za sobą:
setki udanych transakcji,
wygraną z nieuczciwym i jednocześnie niewypłacalnym developerem, dzięki czujności przy konstruowaniu umowy,
własne publikacje z zakresu marketingu usług, kredytów hipotecznych m. in. w miesięczniku „BANK”,
pomysł oraz realizacja badania dotyczącego uwarunkowań na rynku kredytów hipotecznych przedstawiony na konferencji „Banki w Polsce i na świecie” oraz w programie „Plus Minus”.

Jak mówi sam autor:

"Staram się łączyć teorię z praktyką ponieważ uważam, że zarówno jedno i drugie jest ważne. Pracowałem w firmie zajmującej się obrotem nieruchomościami w Niemczech (na życzenie mogę przedstawić referencje) Mam na swoim koncie udane transakcje na rynku nieruchomości w Polsce, publikacje z zakresu: usług finansowych, zachowań na rynku kredytów hipotecznych, pracę ze studentami kierunku Finanse i Bankowość."

Spójrz na krótki fragment z praktyczną poradą.

Kiedy podpiszesz umowę z biurem nieruchomości, może się zdarzyć, że pośrednik powie, że nie musisz już szukać w innych biurach nieruchomości i tracić czasu, gdyż jego biuro działa w sieci, a dzięki temu masz dostęp do oferty także z innych biur nieruchomości. Nie do końca ma rację.

Jeżeli będziesz zarejestrowany w wielu biurach nieruchomości, nawet tych działających w jednej sieci, Twoje prawdopodobieństwo znalezienia odpowiedniej oferty się zwiększa.

Zwróć uwagę, aby nie wziąć z dwóch biur nieruchomości tej samej oferty. Jeżeli pokwitujesz odbiór tej samej oferty w dwóch biurach i zdecydujesz się na skorzystanie z oferty kupna, wówczas może się zdarzyć sytuacja, że dwa biura będą rościć sobie prawa do prowizji…

Podsumowując, po przeczytaniu tego poradnika będziesz w stanie:
Znaleźć najlepszy (najtańszy) i dostosowany do Twoich potrzeb kredyt.
Bezpiecznie zawrzeć umowę ze sprzedającym (np. developerem, osobą prywatną) nieruchomość.
Znaleźć i tanio kupić, komfortowe mieszkanie, w którym będziesz mieszkał, przez długie lata.

Od czego zacząć?

Kiedy już podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania na kredyt, na początku polecam wizytę w kilku bankach. Jeżeli nie będziesz korzystał z kredytu, Twoje zadanie jest ułatwione. Jednakże zakładam, że większość czytelników będzie korzystała z kredytu na zakup mieszkania. Przed wizytą zgromadź dokumenty potwierdzające Twoje dochody: PIT za ubiegły rok, umowę o pracę, wszelkie umowy o dzieło. Pracownik banku ustali Twoją wstępną zdolność kredytową. Piszę ,,wstępną", ponieważ niestety często później, w trakcie weryfikacji wniosku, okazuje się, że banki nie biorą pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej niektórych dochodów. Będąc w banku, pobierz wzory zaświadczeń o zatrudnieniu i otrzymywanych dochodach. Każdy bank posiada swoje własne druki. Kiedy będziesz znał swoją zdolność kredytową, zacznij rozglądać się zamieszkaniem. Tak, jak powiedziałem wcześniej możesz korzystać z pomocy pośrednika, znajomych, ogłoszeń albo wszystkich tych źródeł jednocześnie. W międzyczasie poproś w swoim miejscu pracy o wypełnienie druków pobranych w bankach. Zazwyczaj wystawione przez zakład zaświadczenie jest ważne miesiąc. Na razie poproś w pracy, aby wypełnione zaświadczenia zostały przesłane faksem bezpośrednio do banku. Do kompletnego wniosku kredytowego będziesz potrzebował oryginalnego zaświadczenia. Zaświadczenie wysłane faksem pozwoli bardziej precyzyjnie ustalić Twoją zdolność kredytową. Ktoś powie: ,,Po co zaświadczenie wysłane faksem? Przecież bank ma moje umowy, z których jasno wynika, jakie mam dochody, a do umowy i tak będzie potrzebował oryginalnie wypełnionego zaświadczenia". Niektóre instytucje mają tak zawiłe i pokrętne sposoby obliczania zdolności kredytowej, że będzie lepiej, jeżeli na razie dostarczysz zaświadczenie przesłane faksem. Oszczędzi Ci to późniejszych rozczarowań. Sam byłem świadkiem sytuacji, gdy pewna instytucja podaną kwotę zarobków traktowała jako brutto, co automatycznie zmniejszało zdolność kredytową, mimo że w zaświadczeniu było zaznaczone, iż kwota zarobków podana przez zakład pracy jest kwotą netto. Ubiegając się w dwóch różnych bankach o kredyt w tej samej wysokości, możesz przez jedną instytucję zostać potraktowany jako osoba nieposiadająca zdolności kredytowej, inna zaś uzna Cię za dobrego klienta posiadającego zdolność kredytową przewyższającą nawet wnioskowaną kwotę kredytu. W tym czasie oglądaj nieruchomości, abyś miał rozeznanie dotyczące cen obowiązujących w okolicy, w której zamierzasz kupić mieszkanie. Wytypuj kilka mieszkań. Wypełnij wnioski kredytowe w kilku wybranych wcześniej bankach. We wniosku musisz podać cel kredytowania uwzględniający cenę oraz adres konkretnej nieruchomości, którą chcesz kupić. Możesz wpisać we wniosku kredytowym nieruchomość, którą wcześniej oglądałeś i która Cię zainteresowała. To jeszcze do niczego Cię nie zobowiązuje. Przynajmniej tak było do tej pory w bankach, w których ubiegałem się o kredyt. W międzyczasie możesz stwierdzić, że decydujesz się na nieruchomość o podobnym metrażu, ale pod innym adresem. Ważne jest, aby kwota wnioskowana nie była mniejsza niż ta, której będziesz potrzebował, ponieważ decyzja dotyczy konkretnej wielkości kredytu. Jeżeli na podstawie przedstawionych dokumentów bank pozytywnie oceni Twój wniosek kredytowy zażądaj wystawienia promesy kredytu. Jest to obietnica udzielenia kredytu. Ubiegając się o kredyt w kilku bankach, masz lepszą kartę przetargową. Kiedy otrzymasz z wybranego banku warunki kredytu, możesz przedstawić je w innym banku, aby zobaczyć, kto przedstawi Ci lepsze warunki kredytu. Niektóre banki mogą żądać za wystawienie promesy dodatkowej opłaty. Np. Bank Pekao SA pobiera za wystawienie promesy kredytu opłatę, ale ta opłata jest potem odejmowana z prowizji pobieranej od kredytobiorcy za udzielenie kredytu. Piszę o promesie i o ubieganiu się o kredyt w różnych bankach, ponieważ ważne jest, abyś na samym początku wiedział, jaki kredyt jesteś w stanie dostać. Ważne jest, abyś miał pewność otrzymania kredytu lub ewentualnie jeżeli uzyskanie gwarancji nie jest możliwe minimalne ryzyko trudności z jego otrzymaniem, kiedy już zdecydujesz się na kupno konkretnej nieruchomości. Niektóre osoby mają upatrzone mieszkanie lub nawet termin podpisania umowy końcowej, nie wiedząc jeszcze, czy mogą otrzymać kredyt w potrzebnej wysokości. Osobiście nie ufam ustnej informacji pracownika obliczającego wstępną zdolność kredytową, ponieważ tego rodzaju zapewnienie nie jest w ogóle wiążące. Ufam tylko pisemnym zapewnieniom. W sierpniu tego roku, kiedy rozważałem zakup nieruchomości, byłem w banku w celu obliczenia wstępnej zdolności kredytowej. Kiedy znalazłem odpowiadającą mi nieruchomość, wróciłem do tego banku po trzech tygodniach (w międzyczasie wyjechałem na wakacje) i okazało się, że moja zdolność kredytowa w tym banku zmniejszyła się w ciągu trzech tygodni aż o prawie 20 tysięcy złotych. Akurat nastąpiła niekorzystna dla kredytobiorców podwyżka stóp procentowych i jednocześnie bank zmienił zasady obliczania zdolności kredytowej.

Nawyk systematyczności

Kluczową kwestią przy poszukiwaniach nieruchomości jest systematyczność działania. Interesującą nieruchomość trudno znaleźć w jednej chwili. Jest to bardzo czasochłonne działanie. Wymaga wielu telefonów, wizyt w potencjalnych mieszkaniach, rozmów z właścicielami, sąsiadami, konsultacji ze specjalistami. Planując zakup, przygotuj systematyczny plan działania. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości wymaga systematycznych poszukiwań regularnego studiowania ogłoszeń w prasie, zarejestrowania się w biurach nieruchomości oraz regularnego kontaktu z nimi. Największe prawdopodobieństwo pożądanego rezultatu uzyskasz dzięki połączeniu kilku wyżej wymienionych sposobów poszukiwania. Regularnie studiuję ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości, przechodząc, przeglądam witryny biur nieruchomości, otrzymuję automatyczne powiadomienia dotyczące nowych ofert w wybranych biurach nieruchomości. Zazwyczaj jest tak, że kiedy człowiek usilnie czegoś poszukuje, to trudno znaleźć interesujące oferty. Pojawiają się one niespodziewanie dzięki regularnemu i konsekwentnemu studiowaniu ofert.

Strategia na rynku nieruchomości Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trudno jest znaleźć nieruchomość spełniającą wszystkie wymagania klienta. Przy poszukiwaniu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy kupuję jako inwestycję, czy też jako mieszkanie dla siebie. Najkorzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykładzie. Osobiście wybierając nieruchomości, traktowałem je jako inwestycje. Dlatego przy inwestycjach kieruję się zasadą, że najważniejsza jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w dobrej lokalizacji niż dobrą nieruchomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo ,,gorsze" w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniejsze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji mam na myśli nie tylko dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę miał wpływu jako właściciel pojedynczego lokalu. Mam tutaj na myśli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości i wygody związane z lokalizacją nieruchomości. Jako drobny inwestor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpływu na otoczenie. Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urządzone zawsze można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie potencjał. Zazwyczaj każde mieszkanie można zmodernizować czy też zmienić tylko niektóre elementy wystroju, żeby po remoncie było atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących. Z kolei nieciekawa dzielnica czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie czynnikiem odstraszającym. Ja osobiście widząc zaniedbaną klatkę schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znajdującego się w niej. Kiedy jako student praktykowałem w Niemczech w branży nieruchomości, mój szef często powtarzał zdanie trafnie charakteryzujące istotę nieruchomości: ,,Mit Ihren Immobilien sind Sie immobil". W dosłownym tłumaczeniu oznacza to: ,,Z własnymi nieruchomościami jest pan nieruchomy". Otoczenie bardzo silnie oddziałuje na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w otoczeniu Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy oczyszczalnia ścieków nieruchomości nie da się przenieść w inne miejsce. Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany otoczenia. Wpływają one na zmianę wartości nieruchomości. Przykładowo: nieruchomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć informacja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ścieków, aby nieruchomości znajdujące się w okolicy straciły na wartości. Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z kupnem na użytek własny. Jeżeli możesz nabyć małe mieszkanie, ponieważ inwestycja w nie cechuje się najwyższą stopą zwrotu, postaw nacisk na lokalizację. Z kolei głowa rodziny szukająca mieszkania na użytek własny, jednocześnie posiadająca kilkoro dzieci, będzie miała trudności, nastawiając się jednocześnie na inwestycję oraz użyteczność dla siebie, związaną z nabywanym mieszkaniem. Powinna postąpić według zasady:
"Kupuję tam, gdzie mi wygodnie, gdzie ceny są przystępniejsze, a nie w dzielnicy, która daje lepszą stopę zwrotu z zainwestowanych pieniędzy". Postępując według tej zasady, ta osoba będzie mogła nabyć większe mieszkanie, lepiej przystosowane dla całej rodziny.

Pracuj nad zdolnością kredytową

Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć odpowiednią zdolność finansową oraz dobrą historię kredytową. Rozpoczynając pracę, zacznij budować historię finansową. Opóźnienia w spłacie zobowiązań psują historię finansową. Jeżeli pójdziesz po kredyt do banku w którym posiadasz konto, na które wpływają Twoje miesięczne dochody, bank powinien wziąć to pod uwagę na Twoją korzyść przy weryfikacji Twojej wiarygodności kredytowej. Celowo użyłem słowa "powinien". Brałem kredyty oraz ubiegałem się o nie w różnych bankach. Spotkałem się z wieloma absurdami, trudnymi do logicznego wytłumaczenia. Dotychczasowe powiązanie klienta z bankiem oraz terminowość spłat zobowiązań są zazwyczaj jednym z czynników branych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu. Jeżeli jesteś osobą, która może wyłożyć sto procent ceny mieszkania bez korzystania z kredytu, moja uwaga o historii finansowej Cię nie dotyczy. Zakładam jednak, że przeważająca część osób zamierzających nabyć mieszkanie będzie korzystała z kredytu. Wielu ludzi, którzy w ocenie banku nie posiadają zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami ani pozytywnej historii finansowej, nie może korzystać z systemu bankowego. Korzystają z usług instytucji parabankowych pożyczających pieniądze na wyższy procent lub płacą wysokie koszty dodatkowe wpływające na cenę kredytu. Jeżeli już otrzymują pieniądze, to zazwyczaj przy wyższym oprocentowaniu, które jest premią dla instytucji pożyczającej za wyższe ryzyko wystąpienia trudności z terminową spłatą zobowiązań. Piszę to wszystko, abyś wiedział, że zdolność jest kluczową kwestią przy finansowaniu nieruchomości. Z powodu jej braku wiele osób nie mogło kupić planowanego mieszkania.

...

jest to fragment książki "Jak znaleźć i kupić mieszkanie" którego autorem jest Tomasz Szopiński.

Sprawdź aktualną cenę książki

Pobierz darmowy fragment książki - Jak znaleźć i kupić mieszkanie - Tomasz Szopiński